<409번째 독서요약 입니다.>
■ 책 정보
- 제목 : 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편
- 저자 : 부동산읽어주는남자 정태익
- 출판일 : 2022년 3월 22일
■ 저자소개 : 정태익
“생각을 바꾸면 행동이 바뀌고, 행동이 바뀌면 운명이 바뀝니다.”
‘부자가 된 사람과 그러지 못한 사람의 결정적 차이는 무엇인가?’ 이 질문이 그의 운명을 완전히 뒤바꾸었다. 30대 초반, 대기업에 입사했지만 회사가 주는 월급만으론 절대 부자가 될 수 없다는 사실을 깨닫고 다짐했다. ‘돈이 나를 위해 일하게 하겠다’고. 그때부터 본격적으로 부동산 투자에 뛰어들었다. 투자금을 모으기 위해 월수입의 90%를 저축하며 이 돈을 불려줄 투자처를 찾아 밤낮으로 공부했다. 계속되는 야근으로 커피를 7잔씩 마시며 4시간씩 자야 하는 고된 날들이 이어졌지만 투자를 향한 열망은 결코 흔들리지 않았다.
그는 차근차근 쌓아 올린 투자 지식과 특유의 결단력으로 10년간 30채가 넘는 아파트와 상가를 사고 팔아 마침내 자수성가형 투자자로서 부자 반열에 올랐다. 또 그 과정에서 얻은 지식을 유튜브를 통해 아낌없이 공유하면서 대한민국 부동산 유튜브 1위를 달성, 명실상부한 부동산 투자 전문가로 자리매김했다. 현재는 2030의 투자 멘토로서 지금보다 나은 삶을 원하는 이들에게 자신의 부자 루틴을 아낌없이 전파하고 있다. 그는 처음 펴내는 이 책 『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업』에 그동안 수많은 시행착오를 겪으며 깨달은 부동산 노하우를 집약했다. 수시로 격변하는 부동산 시대를 헤쳐 나가기 위한 강인한 마인드와 실전 투자법을 기다리던 독자들에게 든든한 동반자가 돼 줄 것이다.
■ 책에서 얻은 내용
○ 부자로 가는 길에 선 당신을 환영합니다.
“부자가 되는 방법은 무엇일까요?"
이 질문에 대한 답은 간단합니다. 부자처럼 생각하고, 부자처럼 행동하면 됩니다. 내 생각이 바뀌면 행동이 바뀌고, 행동이 바뀌 면 인생이 바뀌는 법이니까요. 그러니 부자가 되려면 내가 어떻게 행동해야 하는지 스스로 고민해보는 것이야 말로 부자가 되는 길의 출발점이라 할 수 있습니다. 결국 마인드가 가장 중요합니다. 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편』을 오롯이 투자 마인드를 다지는 데 할애한 이유도 여기에 있습니다. 그렇다면 투자 마인드'란 무엇일까요? 저는 오랫동안 제 마음에 새겨둔 명언에 그 답이 있다고 생각합니다. “다수가 성공하는 경우는 없다. 군중과 다른 길을 가야 한다.”
부의 개념은 상대적인 것이므로 모두가 부자 되는 세상이란 없습니다. 어디를 가든 부자는 소수에 불과합니다. 그 중에서도 스스 로 부를 이루어낸 사람들에게서 찾아볼 수 있는 유일한 공통점은 '남들과 다른 선택을 해왔다' 라는 것입니다. 대부분이 택한 길, 내가 옳다고 배워온 길이 사실은 잘못됐 음을 인정하고 보다 험난한 길을 택할 수 있는 결단력, 그 힘든 길을 끝내 걸어가는 의지야 말로 단 단한 투자 마인드라 할 수 있죠. 이런 마인드를 갖추지 못한다면 그 어떤 지식과 정보, 기술도 소용없습니다. 투자를 시작조차 할 수 없을 테니까요. 부디 1권 '기초편 이 투자에 대한 당신의 생각을 완전히 바꾸는 시작점이 되었기를 바랍니다.
나에게 맞는 '부동산 전공과목을 찾자
하지만 마인드만으로 성공하는 투자란 없습니다. 결국은 지식과 경험, 기술이 투자를 완성합니다. 운명을 바꾸는 부동산 투자 수 업: 실전편은 1권에서 쌓은 탄탄한 마인드에 기술을 더해주는 책입니다. 2권을 집필하기에 앞서 많은 고민을 했습니다. 일단 다양한 부동산 투자 분야 중 무엇을 다룰지가 관건이었죠. 아파트, 오피스텔, 빌라, 재개발·재건축, 경매 등 부동산 투자에도 다양한 종목이 있고 각각의 접근법이 모두 다르기 때문입니다. 무엇을 어디까지 설명해야 하는지가 매우 중요한 문제였죠. 그리고 이렇게 결론 내렸습니다. 초보 투자자가 자신에게 맞는 투자의 길을 찾을 수 있도록 다 양한 종목을 소개해서 스스로 선택할 수 있게 하자', 즉 각자가 자신에게 맞는 투자의 방향을 설정할 수 있게 하자' 라고 말입니다.
'자신에게 맞는 투자가 중요하다고 했는데 당연한 이야기입니다. 부동산만 해도 수많은 투자 방법과 분야, 상품이 있는데 모든 것을 다 잘하려다 보면 하나도 제대로 하지 못하기 때문입니다. 그래서 나에게 맞는 투자법을 찾는 것이 중요하죠. 저 역시 그런 투자방법을 찾기까지 꽤 오랜 시간이 걸렸습니다. 주식으로 시작해 아파트 투자 등을 거쳐 빌라, 오피스텔, 상가 그리고 경매까지 다양한 투자를 경험해보았습니다. 그러다 보면 자연스럽게 본인에게 잘 맞는 투자처와 방식을 찾게 됩니다. 특히 경매를 배워 놓으면 상승장 뿐만 아니라 하락장에서도 돈을 벌 수 있는 기술을 얻을 수 있죠. 상승장에서는 일반 매매를 통해 수익을 극대화하고, 하락장에서는 경매를 통해 시세보다 싸게 사서 시세차익을 얻는 것입니다. 또한 다양한 종목을 경험해보면 본인에게 맞는 것이 무엇인지 조금씩 알 게 될 것입니다. 결국 경험을 해야 알게 된다는 점, 그것이 가장 중요합니다. '기초편'을 통해 마인드를 갖췄다면 이제 자신에게 맞는 투자 방법을 찾아내고 기술을 쌓아 올릴 시간입니다.
먼저 7부에서는 마인드를 다시 한번 다잡고 나의 투자 플랜을 점검해볼 예정입니다. 8부에서는 모든 부동산 투자의 기초가 되는 '입지 분석'을 알려드리겠습니다. 여기서는 '주택 투자'에 한해 서울과 수도권, 지방으로 나누어 설명했습니다. 9부는 '첫 집 마련을 위한 매수의 기술'을 소개합니다. 그 다음부터는 본격적으로 투자 종목과 그에 맞는 기술을 소개합니다. 10부는 '아파트 투자'를, 11 부는 '초보 투자자가 해볼 만한 비(非)아파트 투자'를 이야기합니다. 12부는 경매의 기술을 다룰 예정입니다. '어떻게 하면 부자가 되고 싶은 분들을 도울 수 있을까' 하는 마음으로 두 권의 책에 담을 내용을 열심히 선별하고, 고민하고, 집 필했습니다. 10여 년에 걸친 투자자로서의 철학, 처음 투자를 시작하는 분들께 드리고 싶은 당부, '이것만은 알고 시작하라' 라는 최 소한의 주의사항을 알린다는 소기의 목적이 이루어지길 간절히 바랍니다. 이 책을 통해 자신에게 맞는 부동산 전공과목을 찾아내어 부자로 가는 길에 서기를 기원합니다. 부자로 가는 문을 활짝 열어젖힌 여러분을 진심으로 환영합니다.
○ “부동산 투자가 당신의 운명을 바꾼다” 평범한 월급쟁이를 돈 버는 투자자로!
‘부읽남’의 절대 실패하지 않는 부동산 투자 바이블!
수많은 부동산 초보자를 위해 명실상부한 대한민국 투자 전문가 ‘부읽남’이 나섰다. 그는 긍정적인 투자 마인드를 새기는 일이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업』 1권 ‘기초편’에서 그는 부동산 투자의 기본 원리부터 투자를 가로막는 마음속 장애물을 무너뜨릴 수 있는 방법을 제시한다. 그런 후에, 반드시 알아야 할 부동산 투자 법칙을 이해하고 나에게 맞는 투자 플랜을 세우는 것이 순서다. 2권 ‘실전편’에서는 실제 부동산 투자에 필요한 다양한 배경지식과 함께 투자 플랜 세우기, 입지 분석법, 아파트 투자법, 비(非)아파트 투자법 등 다양한 투자 비법을 전수한다. 이 책의 투자 수업을 따라가며 마인드를 탄탄히 다지고 실전 기술을 트레이닝한다면, 내 집 마련은 물론이고 어느새 돈 버는 투자자로 거듭난 자신을 발견하게 될 것이다.
○ 『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 실전편』은 1권에서 쌓은 탄탄한 마인드에 기술을 더해주는 책입니다. … 2권을 집필하기에 앞서 많은 고민을 했습니다. 일단 다양한 부동산 투자 분야 중 무엇을 다룰지가 관건이었죠. 아파트, 오피스텔, 빌라, 재개발·재건축, 경매 등 부동산 투자에도 다양한 종목이 있고 각각의 접근법이 모두 다르기 때문입니다. 무엇을 어디까지 설명해야 하는지가 매우 중요한 문제였죠. 그리고 이렇게 결론 내렸습니다. ‘초보 투자자가 자신에게 맞는 투자의 길을 찾을 수 있도록 다양한 종목을 소개해서 스스로 선택할 수 있게 하자’, 즉 ‘각자가 자신에게 맞는 투자의 방향을 설정할 수 있게 하자’라고 말입니다.
○ 이러한 방식으로 전세 레버리지를 활용하여 집을 매수했을 때의 장점은 분명합니다. 현재 내가 가진 자금으로 매수할 수 있는 주택보다 더 비싼 금액의 주택을 살 수 있다는 것이죠. 높은 가격의 집을 살 수 있다는 말은 ‘더 좋은 입지의 똘똘한 한 채’를 매수할 수 있다는 뜻입니다. 이는 세입자의 전세 자금을 활용했기에 가능한 일이죠. 이런 방식으로도 내 집 마련을 할 수 있습니다. 나의 능력 안에서 레버리지를 최대한으로 활용해야 더 빠르게 자산을 늘릴 수 있다는 것, 이것이 바로 투자의 핵심입니다.
○ 집값이 하락해 각종 규제로부터 자유로운 시기에는 다주택자가 되어도 좋습니다. 그런데 이 말을 ‘언젠가 기회를 잘 봐서 무조건 개수를 늘려야 부자가 된다’라는 식으로 오해하면 안 됩니다. 핵심은 다주택자가 될 수 있느냐 하는 문제보다는 ‘내가 지금 어떤 포지션을 취해야 최대한의 레버리지를 쓸 수 있느냐’에 있습니다. 앞서 강조했듯이 투자자는 레버리지를 최대한 활용해야 부자가 됩니다. 레버리지를 많이 일으켜 투자해서 자신이 가진 자본 대비 많은 자산을 소유할 수 있어야 부자가 됩니다.… 규제가 강화되었을 때는 오히려 1주택자, 혹은 더 좋은 주택으로 갈아타기를 시도하는 2주택자가 더 많은 레버리지를 쓸 수 있습니다. 다주택자보다 대출이 더 잘 나오고, 양도세와 취득세 등 각종 세금으로부터 비교적 자유롭기 때문입니다.
○ 돈이 부족해서 투자하기 어렵다는 말은 틀린 말입니다. 정확히는 내가 ‘사고 싶은’ 물건을 살 돈이 부족하다는 뜻입니다. 돈이 부족하면 ‘내가 살 수 있는’ 물건에 투자하면 됩니다. 점차 돈을 불려 나가면서 투자의 규모를 키워가는 거죠. 지금 해야 할 것은 포기가 아니라, 내가 가진 돈으로 살 수 있는 투자처가 무엇인지 알아보는 것입니다. 적은 돈으로도 수익을 얻을 수 있는 투자처는 항상 존재하니까요. 이번 장에서는 적은 돈으로 수익을 얻는 방법을 알아보려고 합니다.
○ 이번에는 두 부부의 사례를 통해 앞으로의 투자 계획을 어떻게 세워야 하는지 알아보겠습니다. 참고로 다주택 투자는 변수가 너무 다양므로 주택 한 채를 마련하는 경우로 가정합니다. … 젊은 부부는 당장 소득이 적더라도 미래의 기대 소득이 많기 때문에 다양한 레버리지를 사용할 수 있습니다. 젊은 나이에 레버리지가 두려워 보수적으로 투자하다 보면, 부동산 상승기가 왔을 때 레버리지를 활용한 사람과의 자산 격차가 급격히 벌어질 수 있습니다. 그래서 적절한 레버리지를 활용해야 합니다. 젊은 부부들은 당장 모아놓은 자산은 적지만, 미래 소득이 많기 때문에 이를 간과해서는 안 됩니다. 따라서 지금 가지고 있는 자산만 따지지 말고, 미래 소득을 감안해서 대출 레버리지를 쓰는 방향을 적극적으로 고려해야 합니다.
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